Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan kira anlaşmazlıklarına ilişkin Yargıtay'dan dikkat çeken bir karar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davası açıldıktan sonra kiracının yasal hakkını kullanarak yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı tahliye etmesi halinde yargılama giderlerinin ev sahibi tarafından karşılanması gerektiğine hükmetti.
28 Ekim 2026 tarihinde kamuoyuna yansıyan karar, özellikle kira artışları nedeniyle açılan davalarda mahkeme masraflarının hangi tarafa yükletileceği konusundaki tartışmaları yeniden gündeme taşıdı.
Yüksek Mahkeme, kiracının sözleşmesini kanuna uygun şekilde sona erdirmesinin, dava açılmasına neden olduğu şeklinde yorumlanamayacağını belirtti.
Yargıtay'dan Kira Tespit Davalarında Emsal Karar
İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri, kira tespit davalarında yargılama giderlerinin kimin tarafından karşılanacağı konusunda farklı kararlar vermişti.
Bazı mahkemeler, ev sahibinin kira bedelinin belirlenmesini istemekte haklı olduğunu değerlendirerek dava masraflarının kiracıya yükletilebileceğine karar verdi.
Diğer mahkemeler ise kiracının sözleşmesini yasal süre içerisinde sona erdirmesi halinde dava masraflarından sorumlu tutulamayacağı görüşünü benimsedi.
Ortaya çıkan uygulama farklılıklarının giderilmesi amacıyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu, konuyu Yargıtay'a taşıdı.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15 Haziran 2026 tarihli, 2026/2389 esas ve 2026/3804 karar sayılı ilamıyla uyuşmazlığı karara bağladı.
Kiracı Evden Çıkarsa Mahkeme Masraflarını Kim Ödeyecek?
Yargıtay'ın kararına göre ev sahibi, yeni kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açabilecek.
Ancak kiracı, sözleşmenin bitiminden önce yasal bildirim süresine uyarak kira ilişkisini sona erdirir ve yeni kira dönemi başlamadan evi boşaltırsa dava konusuz kalabilecek.
Bu durumda kiracının yalnızca sözleşmesini yenilememe hakkını kullanması nedeniyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulması mümkün olmayacak.
Yargıtay, belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde mahkeme masraflarının kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine karar verdi.
Karar, kiracıların yasal haklarını kullanmaları nedeniyle ek bir mali yükümlülükle karşılaşmalarının önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.
Kiracı 15 Gün Önceden Bildirim Yapabilecek
Yargıtay kararında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri de değerlendirildi.
Kanunun 347. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler bakımından kiracı, sözleşmenin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkını kullanabiliyor.
Kiracının bu hakkını usulüne uygun biçimde kullanması durumunda sözleşme, süresinin sonunda sona erebiliyor.
Yüksek Mahkeme, kiracının kanundan doğan bu hakkının ev sahibinin kira tespit davası açmış olması nedeniyle ortadan kalkmayacağını vurguladı.
Ev Sahibi Kira Tespit Davasını Ne Zaman Açabilir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması mümkün.
Ancak mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, dava açılma tarihi ve kanunda belirtilen bildirim koşullarına göre değişebiliyor.
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması veya kanunda öngörülen süre içerisinde kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılması, yeni kira bedelinin uygulanacağı dönemin belirlenmesinde önem taşıyor.
Yargıtay, ev sahibinin kira tespit davası açma hakkına sahip olduğunu kabul etmekle birlikte bu hakkın kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkını ortadan kaldırmadığını belirtti.
Avukatlık Ücretini de Ev Sahibi mi Ödeyecek?
Kararda yargılama giderlerinin yanı sıra vekâlet ücretinin hangi tarafa yükletileceği konusundaki uyuşmazlık da ele alındı.
Yargıtay'ın değerlendirmesi, yeni kira dönemi başlamadan kiracının sözleşmesini hukuka uygun şekilde sona erdirmesi nedeniyle konusuz kalan davalarda gider sorumluluğunun ev sahibi üzerinde bırakılması gerektiği yönünde oldu.
Ancak burada söz konusu olan vekâlet ücreti, mahkemece hükmedilen karşı vekâlet ücretidir. Tarafların kendi avukatlarıyla yaptıkları özel ücret sözleşmelerinden doğan yükümlülükler ayrıca değerlendirilir.
Karar Bütün Ev Sahiplerini Kapsıyor mu?
Yargıtay'ın kararı, bütün kira davalarında mahkeme masraflarının otomatik olarak ev sahipleri tarafından ödeneceği anlamına gelmiyor.
Kararın uygulanabilmesi açısından üç temel koşul öne çıkıyor:
Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan açılmış olması.
Kiracının sözleşmesini kanuna uygun şekilde sona erdirmesi.
Kiracının yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı tahliye etmesi nedeniyle davanın konusuz kalması.
Bu şartların bulunmadığı uyuşmazlıklarda yargılama giderleri, davanın niteliğine ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilecek.
Yargıtay'ın Kararı Kesinleşti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan görüş ve uygulama farklılığını 15 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle ve kesin olarak giderdi.
Kararın ilgili mahkemelere bildirilmesi amacıyla gerekli işlemlerin yapılmasına da hükmedildi.
Sonuç olarak, kira tespit davası devam ederken yasal süresinde sözleşmesini sona erdiren ve yeni kira dönemi başlamadan evden ayrılan kiracılar, bu nedenle konusuz kalan davanın yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacak. Belirtilen koşullarda dava masrafları ev sahibinin üzerinde kalacak.
